Blog
Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Bitirmez veya Geç Teslim Ederse Ne Olur? 2026
6306 SAYILI KANUN — MALİK REHBERİ
Kentsel dönüşümde malikler; riskli yapı tespiti, itiraz süresi, salt çoğunluk kararı, arsa payı satışı, müteahhit sözleşmesi, arsa payı ve metrekare dengesi, ek bedel talepleri, tapu devri, vekâletname kapsamı ve teslim-iskân aşaması olmak üzere 10 kritik hukuki noktaya dikkat etmelidir. Sürecin neredeyse tamamı hak düşürücü sürelere ve şekil şartlarına bağlıdır; atılan her imza mülkiyet hakkını doğrudan etkiler.
Kentsel dönüşüm, İstanbul genelinde ve özellikle Fatih gibi yapı stoğu eski ilçelerde on binlerce maliki ilgilendiren; idare hukuku, eşya hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği çok katmanlı bir süreçtir. Kentsel dönüşüm avukat desteği arayan malikler için Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehber, 6306 sayılı Kanun ve güncel değişiklikler ışığında sürecin tamamını 10 kritik başlıkta ele almakta; her başlıkta ayrıntılı alt rehberlerimize yönlendirme yapmaktadır.
Kentsel dönüşüm avukatının süreçteki rolü, hangi aşamada devreye girmesi gerektiği ve İstanbul / Fatih özelindeki farklılıklar hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
- 1. Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat Takibi
- 2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz — 15 Günlük Süre
- 3. Salt Çoğunluk Kararı ve Toplantı Usulü
- 4. İmza Atmayan Malikin Payının Satışı
- 5. Müteahhitle İmzalanacak Sözleşme
- 6. Arsa Payı ve Metrekare Dengesi
- 7. Ek Bedel (Ek Para) Talepleri
- 8. Tapu Devri ve Vekâletname Riskleri
- 9. Teslim Süresi ve Gecikme
- 10. İskân (Yapı Kullanma İzni) ve Kat Mülkiyeti
- Fatih ve İstanbul’da Kentsel Dönüşüm
- Sıkça Sorulan Sorular
1. Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat Takibi
Süreç, lisanslı kuruluşlarca yapılan riskli yapı tespitiyle başlar. Tek bir malikin başvurusu dahi tespit için yeterlidir; maliklerin tamamının onayı aranmaz.
Tespit sonucu artık klasik tebligatla değil; tutanağın yapıya asılması, e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla duyurulur. Riskli yapı şerhi, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu nedenle maliklerin e-Devlet bildirimlerini ve bina girişini düzenli kontrol etmesi gerekir; süreler, siz fark etmeseniz de işlemeye başlar.
2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz — 15 Günlük Süre
Tespitin hatalı olduğunu düşünen malik, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ve kamu görevlilerinden oluşan teknik heyetçe incelenir; reddi hâlinde idari yargıda iptal davası ve yürütmenin durdurulması talebi gündeme gelir.
İtirazın nereye yapılacağı, teknik heyet incelemesi, idari dava süreci ve dilekçe içeriği hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
3. Salt Çoğunluk Kararı ve Toplantı Usulü
7471 sayılı Kanun değişikliğiyle, yeniden inşa kararı için aranan üçte iki çoğunluk kaldırılmış; maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterli hâle gelmiştir. Çoğunluk, kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır.
Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, karar tutanağının anlaşma şartlarını açıkça içermesi ve karara katılmayanlara bildirimin eksiksiz olması gerekir. Usul hatası, hem çoğunluk malikleri hem de muhalif malikler yönünden bütün süreci sakatlayabilir.
Çoğunluk kararına katılmayan malikin itiraz, dava ve bedel hakları hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
4. İmza Atmayan Malikin Payının Satışı
Karara katılmayan malike, alınan karar ve teklif bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Satış gerçekleşmezse pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
Açık artırma usulü, rayiç bedel tespiti, satışın iptali davası ve muhalif malikin seçenekleri hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Fatih ve İstanbul genelinde kentsel dönüşüm sürecinizde sözleşme incelemesi, itiraz ve dava takibi için İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
5. Müteahhitle İmzalanacak Sözleşme
Sürecin en kritik belgesi, arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesidir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; paylaşım oranı, teslim süresi, cezai şart, teminatlar, gecikme tazminatı ve teknik şartname net biçimde yazılmalıdır.
Paylaşım ve Bağımsız Bölüm
Hangi dairenin kime, hangi kat ve cephede verileceği; brüt-net metrekare tanımları sözleşmede belirlenmelidir.
Teminatlar
Teminat ipoteği, banka teminat mektubu ve sigorta düzenlemeleri malikin güvencesidir.
Cezai Şart ve Gecikme
Aylık gecikme tazminatı ve kira bedeli desteği açık rakamlarla yazılmalıdır.
Fesih Koşulları
İnşaatın hangi seviyede, hangi sürede bitmemesi hâlinde feshin mümkün olacağı düzenlenmelidir.
İmza öncesi kontrol edilmesi gereken tüm maddeler hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
6. Arsa Payı ve Metrekare Dengesi
Yeni projede dairelerin küçülmesi ve arsa paylarının yeniden dağıtılması, maliklerin en sık yaşadığı kayıplardandır. Arsa payı; kat mülkiyetinin, oy hakkının ve gelecekteki her dönüşümün temelidir.
Daire küçülmesi, şerefiye ve arsa payının düzeltilmesi davası hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
7. Ek Bedel (Ek Para) Talepleri
Maliyet artışı gerekçesiyle müteahhitlerin maliklerden ek para talep etmesi son yıllarda yaygınlaşmıştır. Sözleşmede hüküm yoksa müteahhit tek taraflı ek bedel isteyemez; uyarlama ancak mahkeme kararıyla mümkündür.
Ek bedel talebinin hukuki dayanağı, TBK m. 138 uyarlama davası ve malikin savunma yolları hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
8. Tapu Devri ve Vekâletname Riskleri
Tapunun inşaat seviyesine bağlanmadan peşin devri ve sınırsız yetkili vekâletnameler, maliklerin en büyük mülkiyet riskidir. Devirlerin inşaat aşamalarına bağlandığı kademeli sistem tercih edilmelidir.
Kademeli tapu devri, vekâletname kapsamının sınırlandırılması ve teminat ipoteği hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
9. Teslim Süresi ve Gecikme
Teslim tarihi, sözleşmede ruhsat tarihine veya imza tarihine bağlı net bir süre olarak yazılmalıdır. Gecikme hâlinde malik; gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti), cezai şart ve koşulları oluştuğunda fesih haklarına sahiptir.
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, geç teslim ve nama ifa seçeneği hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
10. İskân (Yapı Kullanma İzni) ve Kat Mülkiyeti
Anahtar teslimi, sürecin sonu değildir. Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan fiilî teslim, hukuken eksik ifadır; abonelikler, kat mülkiyetine geçiş ve dairenin satış değeri doğrudan iskâna bağlıdır.
Sözleşmede teslimin ‘iskân alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş olarak’ yapılacağı açıkça yazılmalı; iskân masraflarının ve vergilerin hangi tarafa ait olduğu belirlenmelidir. İskânsız teslimi kabul eden malik, sonradan ciddi masraf ve değer kaybıyla karşılaşabilir.
Fatih ve İstanbul’da Kentsel Dönüşüm
Fatih; tarihî yarımada konumu, koruma alanları ve yaşlı yapı stoğu nedeniyle İstanbul’da kentsel dönüşümün en özellikli ilçelerinden biridir. Koruma amaçlı imar planları, kültür varlığı komşuluğu ve zemin koşulları, standart dönüşüm sürecine ek hukuki katmanlar ekler.
İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı desteği; yalnızca sözleşme okumaktan ibaret değildir. İlçe belediyesi uygulamaları, tapu müdürlüğü pratiği, riskli yapı tespit firmalarının çalışma biçimi ve bölgedeki emsal paylaşım oranları, malikin pazarlık gücünü doğrudan etkiler. Türkanoğlu Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, Fatih merkezli olarak İstanbul genelinde maliklere sürecin her aşamasında hukuki destek sunmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde avukat tutmak zorunlu mu?
Kentsel dönüşüm kararı için kaç imza gerekir?
Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?
Kentsel dönüşümde imza atmayan malikin dairesi elinden alınır mı?
Kentsel dönüşümde müteahhit ek para isteyebilir mi?
Fatih’te kentsel dönüşüm sürecinde nereden hukuki destek alabilirim?
Kentsel dönüşüm sürecinizin hangi aşamasında olursanız olun; sözleşme incelemesi, itiraz, dava ve müzakere desteği için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.