Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul avukatı; taşınmazların alım satımı, kiralanması, inşaatı ve tapu uyuşmazlıklarında bireylerin ve kurumların haklarını koruyan avukattır. Gayrimenkul hukuku; Türk Medeni Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu ve çeşitli özel mevzuat çerçevesinde şekillenir. Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tahliyesi, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat bu alanın başlıca konularını oluşturur.
İstanbul gayrimenkul avukatı olarak Türkanoğlu Hukuk ve Danışmanlık Bürosu; tapu iptal ve tescil davaları, kira uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaklığın giderilmesi ve yabancıların mülk edinimi gibi konularda İstanbul Fatih'ten hukuki destek sunmaktadır.
Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar?
İstanbul gayrimenkul avukatı; taşınmazlarla ilgili hukuki süreçlerin tamamında alıcı, satıcı, kiracı, mal sahibi veya müteahhit adına danışmanlık ve dava hizmeti sunar.
Tapu İptali ve Tescil
Muvazaalı devir, sahtecilik, hata veya hile gibi gerekçelerle yapılan tapu işlemlerinin iptali ve asıl hak sahibi adına tescili.
Kira Uyuşmazlıkları
Kira bedelinin artırılması, kiracının tahliyesi, haksız fesih ve kira sözleşmesinden doğan alacak davaları.
Kentsel Dönüşüm
Riskli yapı tespitine itiraz, yıkım sürecinde hak koruması, kira yardımı ve müteahhit seçiminde hukuki danışmanlık.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde anlaşmazlık hâlinde izale-i şüyu davası yoluyla taşınmazın paylaştırılması veya satışı.
Kat Karşılığı İnşaat
Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlık çözümü ve tazminat davaları.
Yabancıların Mülk Edinimi
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesine ilişkin hukuki danışmanlık ve tapu işlemleri.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davası; bir taşınmazın tapusunun hukuka aykırı biçimde başkası adına tescil edildiği durumlarda gerçek hak sahibinin tapunun iptalini ve kendi adına tescilini talep ettiği davadır. Bu davaların gerekçeleri farklılık göstermekte ve her biri için ayrı ispat koşulları aranmaktadır.
| Dava Gerekçesi | Hukuki Dayanak | Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre |
|---|---|---|
| Muris Muvazaası | TBK Madde 19, TMK Madde 1025 | Zamanaşımı yok |
| Sahtecilik (İmza İnkârı) | TMK Madde 1025 | Öğrenmeden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıl |
| Hata, Hile veya İkrah | TBK Madde 30–37 | Öğrenmeden itibaren 1 yıl, her hâlde 10 yıl |
| Kamulaştırmasız El Atma | 2942 sayılı Kanun | Zamanaşımı yok (fiili el atma) |
| İmar Uygulaması Hatası | 3194 sayılı İmar Kanunu | İdari işlem tarihinden itibaren 60 gün |
| Kazandırıcı Zamanaşımı / Zilyetlik | TMK Madde 712–713 | 20 yıl kesintisiz zilyetlik (tapusuz taşınmazlar) |
Kira Hukuku Uyuşmazlıkları
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar; hem kiracı hem kiralayan açısından sık karşılaşılan ve usul kuralları açısından dikkat gerektiren hukuki süreçlerdir.
Kira borcunu ödemeyen, sözleşme koşullarına aykırı davranan veya kiralananı özensiz kullanan kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Piyasa rayicinin çok altında kalan kira bedelinin mahkeme kararıyla güncel değere yükseltilmesi; her kira yılı için açılabilir.
Olağanüstü değişiklikler veya ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira bedelinin sözleşmeye uyarlanması talebi.
Ödenmeyen kira bedellerinin gecikme faizi ile birlikte tahsili; gerektiğinde icra takibi yoluyla alacağın cebren tahsil edilmesi.
Ticari kiralarda tahliye, kira tespiti ve sözleşme şartlarına ilişkin uyuşmazlıklar konut kiralarından farklı usul kurallarına tabidir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinde depozito bedelinin iade edilmemesi hâlinde hukuki yollarla geri alınması mümkündür.
Kira Artışı Sınırı: Konut kiraları için geçerli olan yasal artış sınırı; TÜFE oranı esas alınarak belirlenmektedir. Kiralayanın bu oranı aşan artış talep etmesi hâlinde kiracı itiraz hakkına sahiptir. Yasal sınırı aşan artışlar geçersiz sayılır.
Kentsel Dönüşüm Süreci
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci; İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde pek çok mülk sahibini doğrudan etkileyen hukuki bir süreçtir.
-
Riskli Yapı Tespiti Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan risk tespiti raporunun tebliğ edilmesi. Rapor tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir.
-
İtiraz ve Tekrar İnceleme İtiraz üzerine ikinci bir inceleme yapılır. Bu aşamada da riskli bulunan yapı için yıkım kararı verilir. İtirazın reddine karşı idare mahkemesine başvuru hakkı mevcuttur.
-
Maliklerle Uzlaşma Maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun kararıyla müteahhit seçimi yapılır. Azınlıkta kalan maliklerin payları açık artırmayla diğer paydaşlara ya da devlete devredilir.
-
Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Yıkım kararı verilen binadaki kiracı ve malikler, devlet tarafından kira yardımı ile taşınma desteğinden yararlanabilir. Başvuru süresi ve koşullarına dikkat edilmesi gerekir.
-
Yıkım ve İnşaat Süreci Yıkım gerçekleştirildikten sonra anlaşılan müteahhit tarafından yeni yapı inşa edilir. Bu süreçte sözleşme şartlarının tam anlamıyla korunması için hukuki takip kritik önem taşır.
Gayrimenkul uyuşmazlığınız veya kentsel dönüşüm süreciniz için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını müteahhide teslim etmesi, müteahhidin ise belirlenen payda bağımsız bölüm inşa ederek arsa sahibine teslim etmesini öngören karma nitelikli bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki açıdan sağlam kurulması; ileride doğabilecek ağır uyuşmazlıkları önler.
Sözleşme Hazırlanması
Teslim tarihi, kat planları, bağımsız bölüm payları, gecikme cezası ve cayma koşullarının net biçimde belirlenmesi; noter onayı ile resmileştirilmesi gerekmektedir.
Uyuşmazlık ve Tazminat
Müteahhidin inşaatı tamamlamaması, teslim gecikmesi veya ayıplı ifa durumlarında sözleşmeden dönme, tazminat ve gecikme cezası davaları açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşların anlaşamaması hâlinde, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak taşınmazın ya aynen bölünmesini ya da satışa çıkarılarak bedelinin paylaştırılmasını talep edebilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı? Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse aynen taksim kararı verilir; bölünmesi teknik açıdan mümkün değilse mahkeme satış kararı verir. Satıştan elde edilen bedel, pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır. Paydaşların satış öncesinde rıza ile bir çözüme varması hem süreyi hem maliyeti azaltır.
Yabancıların Türkiye'de Mülk Edinimi
Yabancı uyruklu gerçek kişiler; karşılıklılık ilkesi ve yasal kısıtlamalar çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Bu süreçte hukuki danışmanlık alınması; tapu dolandırıcılığı ve sözleşme hatalarından korunmak açısından büyük önem taşır.
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Edinilebilecek Taşınmaz Türleri | Konut, işyeri ve arazi (belirli koşullarla); askeri yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgeleri dışında |
| Azami Yüzölçümü | Bir yabancı gerçek kişi yurt genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir |
| Karşılıklılık İlkesi | Türk vatandaşlarının mülk edinemediği ülke vatandaşları Türkiye'de de taşınmaz edinemez |
| Vatandaşlık Yoluyla Edinim | 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı; istisnai Türk vatandaşlığı başvurusuna hak kazandırır |
| Tapu İşlem Süreci | Tapu Müdürlüğü randevusu, değer tespiti, vergi numarası ve döviz alım belgesi (DAB) zorunludur |
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Tapu iptal ve tescil davalarının süresi; davanın türüne, mahkemenin iş yüküne ve delil durumuna göre önemli ölçüde farklılık gösterir. Basit davalarda ortalama 1–2 yıl sürerken muris muvazaası, sahtecilik veya kamulaştırmasız el atma gibi karmaşık davalarda bu süre 3–5 yıla kadar uzayabilir. Kararın kesinleşmesinin ardından tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılır.
Kiracımı nasıl tahliye edebilirim?
Kiracının tahliyesi; kira borcunu ödememesi, sözleşme ihlali, kiralananı amacı dışında kullanması, kiralayan veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı ile belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi gibi gerekçelere dayandırılabilir. İlk adım olarak ihtarname gönderilmesi önerilir. Kiracının tahliye etmemesi hâlinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?
Evet. Riskli yapı tespiti raporunun tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir. İtiraz üzerine ikinci bir inceleme yapılır. Bu aşamada da riskli bulunan yapı için yıkım kararı verilir. Yıkım kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açmak da mümkündür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?
Müteahhidin edimini yerine getirmemesi ya da teslim tarihine uymaması hâlinde arsa sahibi; sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı ve ayıplı ifa nedeniyle tazminat haklarından birini ya da birkaçını birlikte kullanabilir. Sözleşmede gecikme cezasının açıkça düzenlenmiş olması bu aşamada belirleyici rol oynar. Tapu iptali ve tescil davası da açılabilir.
Mirasçılar arasında gayrimenkul nasıl paylaşılır?
Mirasçılar anlaşarak miras taksim sözleşmesi yapabilir; bu sözleşme noter onayı ile resmileştirilir. Anlaşma sağlanamadığı hâllerde izale-i şüyu davası açılır. Mahkeme taşınmazın fiziksel bölünmesine karar verebilir; bölünme mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedeli pay oranlarında dağıtılır.
Tapuda satış bedelini düşük göstermek hukuki risk taşır mı?
Evet, ciddi hukuki riskler doğurur. Tapuda düşük gösterilen satış bedeli hem alıcı hem satıcı için vergi cezasına yol açabilir. Ayrıca taşınmazın gerçek bedel üzerinden satıldığının ispatlanması hâlinde geriye dönük vergi ve cezalar uygulanabilir. Kötüniyetli işlemler tapu iptali davasına da konu olabilir.
Yabancı uyruklu biriyim, İstanbul'da mülk alabilir miyim?
Evet. Türkiye'de karşılıklılık ilkesini sağlayan ülke vatandaşları konut ve işyeri satın alabilir. Tapu işlemleri için vergi numarası, döviz alım belgesi, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve değerleme raporu gerekmektedir. 400.000 USD değerinde taşınmaz edinilmesi hâlinde istisnai Türk vatandaşlığı başvurusuna hak kazanılır. Süreçte yasal danışmanlık alınması tapu dolandırıcılığına karşı önemli bir güvence sağlar.
Komşumun inşaatı mülküme zarar verdi, ne yapabilirim?
Komşuluk hukukundan doğan bu tür uyuşmazlıklarda öncelikle hasar tespiti yaptırılması önerilir. Zararın belgelenmesinin ardından karşı taraftan yazılı olarak tazminat talep edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açılabilir. Yapı devam ediyorsa tedbir kararıyla inşaatın durdurulması da talep edilebilir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki değerlendirme için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih'te hizmet vermektedir.
Büromuzun gayrimenkul hukuku alanındaki tüm hizmetleri için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku SayfasıDiğer Hizmet Alanlarımız
Türkanoğlu Hukuk ve Danışmanlık Bürosu; gayrimenkul hukukunun yanı sıra aile hukuku alanında da hizmet vermektedir. Boşanma, velayet ve nafaka süreçleri için İstanbul boşanma avukatı olarak müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır.
Anlaşmalı veya çekişmeli boşanma ve aile hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda İstanbul boşanma avukatı hizmetleri için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.