Blog
Kentsel Dönüşümde Daire Küçülürse Ne Olur? Metrekare ve Arsa Payı Kaybında Maliklerin Hakları 2026
METREKARE VE ARSA PAYI KAYBI
Kentsel dönüşümde daire küçülürse malik; eksik metrekare için bedel indirimi ve tazminat isteyebilir, önemli küçülmede sözleşmeden dönebilir. Yeni projede arsa payının bağımsız bölüm değeriyle orantısız belirlenmesi hâlinde ise arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir. Haklar; sözleşme metni, teslimdeki ihtirazi kayıt ve bilirkişi ölçümüyle korunur.
Yeni imar planları, çekme mesafeleri ve otopark yükümlülükleri nedeniyle yeni binalarda dairelerin küçülmesi sık karşılaşılan bir durumdur; ancak her küçülme hukuka uygun değildir. Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; metrekare kaybında maliklerin talep hakları, arsa payının önemi ve düzeltme davası ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Daireler Neden Küçülür?
- İmar mevzuatı: Güncel planlardaki emsal, çekme mesafesi ve yükseklik sınırları eski yapılaşma haklarını daraltabilir.
- Deprem yönetmeliği: Perde ve kolon kesitlerinin büyümesi net alanı azaltır.
- Ortak alan artışı: Sığınak, otopark ve yangın merdiveni zorunlulukları brüt-net makasını açar.
- Paylaşım oranı: Müteahhide bırakılan pay büyüdükçe maliklere kalan alan küçülür.
Küçülmenin ‘teknik zorunluluk’ mu yoksa paylaşım kurgusunun sonucu mu olduğu, mimari proje ve bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkarılabilir. Teknik zorunluluk dahi, sözleşmede taahhüt edilen alanın altına inmeyi tek başına haklı kılmaz.
Metrekare Kaybında Malikin Hakları
HAK 1Bedel İndirimi
Eksik teslim edilen her metrekarenin rayiç değeri, bedelden indirim veya fark tazminatı olarak talep edilebilir.
HAK 2Tazminat
Küçülme nedeniyle uğranılan değer kaybı ve varsa kira geliri farkı tazminat kapsamında istenebilir.
HAK 3Sözleşmeden Dönme
Küçülme, sözleşmenin amacını ortadan kaldıracak ağırlıktaysa dönme ve tasfiye gündeme gelebilir.
HAK 4İfaya Zorlama
Projede düzeltme mümkünse, sözleşmeye uygun ifa talep edilebilir.
Teslim tutanağını kayıtsız imzalamak, görünür eksiklikler yönünden hak kaybına yol açabilir. Metrekare ölçümü yaptırılmadan ve ‘eksik metrekareye ilişkin haklarım saklıdır’ kaydı düşülmeden teslim alınmamalıdır.
Dairenizde metrekare veya arsa payı kaybı olduğunu düşünüyorsanız İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Arsa Payı Neden Kritik?
Arsa payı; kat mülkiyetindeki oy gücünün, ortak gelir ve giderlere katılımın ve binanın gelecekte yeniden dönüşümünde alınacak payın temelidir. Bugün küçük görünen bir pay farkı, bir sonraki dönüşümde doğrudan daire kaybına dönüşebilir.
Eski Binadaki Pay
Mevcut arsa payınız, müzakerede paylaşım oranının ve size düşecek bağımsız bölümün başlangıç ölçüsüdür.
Yeni Kurulacak Pay
Kat irtifakı kurulurken paylar, bağımsız bölümlerin değerine orantılı dağıtılmalıdır; proje müellifinin listesi denetlenmelidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak belirlenir. Orantısızlık hâlinde her kat maliki, arsa payının düzeltilmesini mahkemeden isteyebilir; dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bilirkişi değerlemesi belirleyicidir.
İmza Öncesi Alınacak Önlemler
- Sözleşmeye bağımsız bölümün hem brüt hem net metrekaresi ve ölçüm yöntemi yazılmalıdır.
- Belirli oranın üzerindeki küçülmelerde metrekare başına ödenecek bedel önceden kararlaştırılmalıdır.
- Kat, cephe ve konum (şerefiye) dengesi; bağımsız bölüm listesiyle güvenceye alınmalıdır.
- Yeni arsa payı dağılım listesinin, kat irtifakı kurulmadan önce maliklerce görülmesi şart koşulmalıdır.
Bu önlemlerin sözleşmeye nasıl yazılacağı hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde daire küçülürse ne olur?
Brüt ve net metrekare farkı neden önemli?
Arsa payım eski binadakinden düşük belirlenebilir mi?
Arsa payının düzeltilmesi davası ne zaman açılabilir?
Şerefiye kaybı talep edilebilir mi?
Metrekare kaybı, şerefiye ve arsa payı uyuşmazlıklarınızın değerlendirilmesi için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.