Blog
Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararına Katılmayan Malikin Hakları Nelerdir? 2026
SALT ÇOĞUNLUK VE MUHALİF MALİK
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan malik haksız ve korumasız değildir. Bildirilen teklifi 15 gün içinde değerlendirme, usul sakatlıklarını ileri sürme, idari yargıya başvurma, rayiç bedeli dava etme ve müzakereyle şartlı katılım hakları vardır. Ancak sürelerin kaçırılması hâlinde arsa payının açık artırmayla satışı gündeme gelir.
7471 sayılı Kanun değişikliğiyle karar çoğunluğunun salt çoğunluğa inmesi, muhalif maliklerin konumunu zayıflatmış görünse de; usul güvenceleri ve yargı denetimi varlığını korumaktadır. Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; karara katılmayan malikin hakları, riskleri ve izlenebilecek stratejiler ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Karar; malik sayısına göre değil, maliklerin hisseleri (arsa payları) oranında salt çoğunlukla alınır. Toplantıya tüm maliklerin usulüne uygun çağrılması ve kararın anlaşma şartlarını içermesi gerekir; aksi hâlde karar sakatlanır.
Örnek: 8 malikli bir binada arsa payı 55/100 olan 2 malik karar alabilirken; toplam payı 45/100 olan 6 malik çoğunluk sağlayamaz. Bu nedenle stratejiniz, kişi sayısına değil pay hesabına dayanmalıdır.
Karara Katılmayan Malikin 6 Temel Hakkı
HAK 1Teklifi İnceleme ve 15 Günlük Süre
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif size bildirilmek zorundadır; bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul mümkündür. Eksik veya belirsiz teklif bildirimi, satış sürecini sakatlar.
HAK 2Usul Denetimi
Çağrı, toplantı, nisap ve tutanaklardaki aykırılıklar; karara ve satışa karşı açılacak davalarda ileri sürülebilir.
HAK 3İdari Yargı
Riskli yapı tespiti ve satışa ilişkin idari işlemlere karşı iptal davası açılabilir; yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
HAK 4Rayiç Bedel Güvencesi
Payınız rayiç değerden az olmamak üzere satılabilir; bedelin düşük tespiti hâlinde iptal ve bedel farkı dava edilebilir.
HAK 5Müzakere ve Şartlı Katılım
Süreç boyunca sözleşme şartlarının iyileştirilmesi karşılığında karara katılmak her zaman mümkündür; uygulamada uyuşmazlıkların önemli kısmı bu yolla çözülür.
HAK 6Serbest Satış
Malik, payını satış süreci tamamlanmadan dilediği üçüncü kişiye piyasa koşullarında satabilir.
Karara katılmama kararı, süre ve sonuç hesabı yapılarak verilmelidir. Fatih / İstanbul’da İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile durumunuzu değerlendirebilirsiniz.
Katılmamanın Riskleri
- Pay satışı: 15 günlük süre sonunda arsa payınız açık artırmayla satılabilir; satılamazsa rayiç bedelle kamu tarafından alınabilir.
- Projeden çıkma: Pay satıldığında yeni binadan bağımsız bölüm talep hakkı kalmaz; yalnızca satış bedeli alınır.
- Değer riski: Satış bedeli, projenin tamamlanmasıyla oluşacak değer artışını içermez.
Pay satışının tüm aşamaları ve satışın iptali davası hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Muhalif Malik İçin Yol Haritası
ADIM 1Belgeleri Toplayın
Toplantı çağrısı, tutanak, teklif metni ve tebligat evrakının örneklerini temin edin; usul denetimi bu belgeler üzerinden yapılır.
ADIM 2İtirazınızı Gerekçelendirin
Karşı çıkışınızı ‘istemiyorum’ düzeyinden çıkarıp; paylaşım, teminat ve şerefiye temelli somut taleplere dönüştürün.
ADIM 3Süreleri Takvime Bağlayın
Tespite itirazda 15 gün, teklifte 15 gün ve idari dava süreleri eşzamanlı işleyebilir; tek bir sürenin kaçması stratejiyi çökertebilir.
ADIM 4Müzakere Kapısını Açık Tutun
Dava ve müzakere birbirinin alternatifi değil tamamlayıcısıdır; güçlü hukuki pozisyon, masada daha iyi şartlar getirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan malik ne yapabilir?
Karara katılmazsam evimden hemen çıkarılır mıyım?
Karara katılmayan malik yeni binadan daire alamaz mı?
Çoğunluk kararının iptali istenebilir mi?
Bedel düşük belirlendiyse ne yapabilirim?
Çoğunluk kararına katılmama sürecinde haklarınızın korunması ve müzakere desteği için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.