Blog
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir? 2026 | 12 Kritik Madde
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce; noterde düzenleme şekli, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme tazminatı, cezai şart, teminatlar, teknik şartname, kademeli tapu devri, iskân yükümlülüğü ve fesih koşulları mutlaka kontrol edilmelidir. Sözleşme, malikin dönüşüm sürecindeki tek gerçek güvencesidir; imzadan sonra pazarlık gücü büyük ölçüde kaybedilir.
Uygulamada uyuşmazlıkların büyük bölümü, imza aşamasında incelenmeyen sözleşmelerden doğmaktadır. Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde imza öncesi denetlenmesi gereken maddeler, madde madde ve uygulama örnekleriyle ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Şekil Şartı: Noterde Düzenleme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekle aykırı sözleşmeler geçersizlik riski taşır; buna rağmen uygulamada hâlâ adi yazılı protokollerle sürece başlandığı görülmektedir.
‘Ön protokol’, ‘niyet sözleşmesi’ veya ‘muvafakatname’ başlıklı belgeler dahi dikkatle incelenmelidir. Bu belgelerdeki taahhütler, ileride aleyhinize delil olarak kullanılabilir ve müzakere alanınızı daraltabilir.
Müteahhidin Araştırılması
- Ticari geçmiş: Şirketin tamamladığı projeler, yarım kalan işleri ve hakkındaki icra-dava kayıtları araştırılmalıdır.
- Mali yeterlilik: Projeyi öz kaynak ve kredi yapısıyla bitirebilecek güçte olup olmadığı değerlendirilmelidir.
- Yetkilendirme belgesi: Riskli yapılarda yüklenicinin ilgili idare nezdindeki kayıt ve yetkilendirme durumu kontrol edilmelidir.
- Sözleşmeyi imzalayan kişi: Şirket adına imza atanın temsil yetkisi, imza sirküleriyle doğrulanmalıdır.
İmza Öncesi 12 Kritik Madde
MADDE 1Paylaşım Oranı ve Bağımsız Bölüm Listesi
Malik ve müteahhide düşen daireler; kat, cephe, brüt-net metrekare ve bağımsız bölüm numarasıyla tek tek yazılmalıdır. ‘Yüzde’ ifadesi tek başına yeterli değildir.
MADDE 2Teslim Süresi
Ruhsat tarihine bağlı net süre + ruhsatın en geç ne zaman alınacağı birlikte düzenlenmelidir; aksi hâlde süre fiilen belirsizleşir.
MADDE 3Gecikme Tazminatı
Gecikilen her ay için ödenecek tutar (emsal kira bedeli esaslı) açık rakamla yazılmalıdır.
MADDE 4Cezai Şart
Teslim, iskân ve kalite taahhütlerine aykırılık hâlleri için ayrı ayrı cezai şart öngörülebilir.
MADDE 5Kira Yardımı
İnşaat süresince müteahhitçe ödenecek kira desteğinin tutarı, artış yöntemi ve ödeme günü belirlenmelidir.
MADDE 6Teknik Şartname
Kullanılacak malzeme marka/kalite standartları ek şartnameyle sözleşmeye bağlanmalı; ‘muadili’ ifadesi sınırlandırılmalıdır.
MADDE 7Kademeli Tapu Devri
Müteahhide yapılacak devirler inşaat seviyelerine bağlanmalı; son dilim, iskân alınmasına bırakılmalıdır.
MADDE 8Vekâletname Sınırları
Verilecek vekâletnamenin kapsamı sözleşmede tanımlanmalı; satış yetkisi mümkün olduğunca dışarıda tutulmalıdır.
MADDE 9İskân ve Kat Mülkiyeti
Teslimin ‘iskân alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş olarak’ yapılacağı ve masrafların müteahhide ait olduğu yazılmalıdır.
MADDE 10Ek Bedel Yasağı
Paylaşım ve bedel dengesinin sonradan malik aleyhine değiştirilemeyeceği, ek bedel istenemeyeceği açıkça düzenlenmelidir.
MADDE 11Sigorta ve İş Güvenliği
İnşaat all-risk sigortası ile üçüncü kişilere ve komşu yapılara verilecek zararların sorumluluğu müteahhide bırakılmalıdır.
MADDE 12Fesih ve Devir Yasağı
Sözleşmenin hangi hâllerde feshedilebileceği ve müteahhidin işi üçüncü kişiye maliklerin onayı olmadan devredemeyeceği hükme bağlanmalıdır.
Sözleşme taslağınızın imza öncesi incelenmesi için Fatih / İstanbul’da İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Teminat Mekanizmaları
Teminat İpoteği
Müteahhide devredilen paylar üzerine malikler lehine ipotek tesis edilerek işin tamamlanması güvenceye alınabilir.
Banka Teminat Mektubu
Belirli tutarda kesin teminat mektubu, gecikme ve ayıplı ifa risklerine karşı en likit güvencedir.
Hakediş Kontrolü
Devir ve ödemelerin bağımsız teknik denetimle onaylanan inşaat seviyesine bağlanması, riski dengeler.
Fesih ve Dönme Koşulları
Sözleşmede; inşaata belirli sürede başlanmaması, belirli seviyeye ulaşılamaması veya işin uzun süre durması hâllerinde maliklere fesih hakkı tanınmalıdır. Fesih hâlinde yapılmış imalatın tasfiyesi, tapuların iadesi ve cezai şartın akıbeti de düzenlenmelidir.
Müteahhidin inşaatı bitirmemesi veya geç teslimi hâlinde maliklerin hakları hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Sözleşmede teslim süresi nasıl yazılmalı?
Cezai şart ve gecikme tazminatı aynı şey midir?
Müteahhidin payına düşen daireleri satmasına ne zaman izin verilmeli?
Sözleşmeyi imzalamadan önce avukata inceletmek şart mı?
Kentsel dönüşüm sözleşmenizi imzalamadan önce madde madde inceletmek için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.