Blog
6306 Sayılı Kanun Nedir? Kentsel Dönüşümde Kritik Düzenlemeler ve Güncel Değişiklikler 2026
TEMEL MEVZUAT
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağıdır. Riskli yapı ve riskli alanların tespitini, tahliye ve yıkımını, maliklerin karar alma usulünü, arsa payı satışını ve devlet desteklerini düzenler. 7471 sayılı Kanun ile salt çoğunluk esası benimsenmiş ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur.
Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; 6306 sayılı Kanun sistematiği, temel kavramları, 7471 sayılı Kanun ve sonrasındaki güncel değişiklikler ile maliklerin hak ve yükümlülükleri sade bir dille ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Kanunun Amacı ve Kapsamı
Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Deprem gerçeğiyle yaşayan İstanbul, Kanunun en yoğun uygulandığı şehirdir.
Temel Kavramlar: Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alan
Riskli Yapı
Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Tekil binalar bu kavram üzerinden dönüşür.
Riskli Alan
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alandır.
Rezerv Yapı Alanı
Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır.
Kanuna Göre Dönüşüm Süreci
ADIM 1Riskli Yapı Tespiti
Herhangi bir malikin başvurusuyla, lisanslı kuruluşça yapılır. Tespit; yapıya asma, e-Devlet ve muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla duyurulur; tapuya riskli yapı şerhi işlenir.
ADIM 2İtiraz
Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir; itiraz teknik heyetçe incelenir, reddi hâlinde idari yargı yolu açıktır.
ADIM 3Karar ve Sözleşme
Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden inşa kararı alır; müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır.
ADIM 4Tahliye ve Yıkım
Riskli yapının yıktırılması için maliklere 90 günü geçmemek üzere süre verilir; yıkılmazsa yıkım İdarece gerçekleştirilir.
ADIM 5Yeniden İnşa ve Teslim
İnşaat tamamlanır; iskân alınır, kat mülkiyeti kurulur ve bağımsız bölümler maliklere teslim edilir.
7471 Sayılı Kanun ve Güncel Değişiklikler
| Konu | Önceki Düzenleme | Güncel Düzenleme |
|---|---|---|
| Karar çoğunluğu | Arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Yetkili kurum | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı |
| Tebliğ usulü | Adrese tebligat esaslı | Yapıya asma + e-Devlet + muhtarlıkta 15 gün ilan |
| Pay satışı | Diğer paydaşlara açık artırma | Açık artırma; satılamazsa rayiç bedelle Başkanlık/İdare/TOKİ alımı |
| Yıkım | Uzayabilen süreçler | Maliklere en fazla 90 gün; sonrasında İdarece yıkım |
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde Şubat 2026’da yapılan değişikliklerle; toplantı, karar, bildirim ve karara katılmayan malikin payının satışına ilişkin usul hükümleri ayrıntılandırılmıştır. Somut uyuşmazlıklarda işlem tarihindeki yönetmelik metninin esas alınması gerekir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki hak ve yükümlülükleriniz için İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Maliklere Sağlanan Destekler
- Kira yardımı: Tahliye edilen maliklere ve kiracılara, tutarları dönemsel olarak güncellenen kira yardımı yapılabilir.
- Faiz destekli kredi: Yapım ve güçlendirme için bankalar aracılığıyla faiz destekli kredi imkânı öngörülmüştür.
- Harç ve vergi muafiyetleri: Kanun kapsamındaki işlemler; noter harcı, tapu harcı ve damga vergisi gibi bazı yükümlülüklerden istisna tutulmuştur.
Maliklerin Hakları ve Yükümlülükleri
Haklar
Tespite itiraz, toplantıya katılma ve oy kullanma, teklifi müzakere etme, rayiç bedel güvencesi, yargı yoluna başvurma ve desteklerden yararlanma.
Yükümlülükler
Kesinleşen tespit sonrası tahliye, yıkım sürecine uyma ve alınan çoğulcu kararların usulüne uygun sonuçlarına katlanma.
Riskli yapı tespitine itiraz süreci ve imza atmayan malikin payının satışı konularında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Sıkça Sorulan Sorular
6306 sayılı Kanun nedir?
7471 sayılı Kanun neleri değiştirdi?
Riskli yapı ne demektir?
6306 kapsamında maliklere hangi destekler sağlanır?
Riskli yapı tespiti zorunlu mu, kim yaptırabilir?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçlerde sözleşme, itiraz ve dava aşamalarında hukuki destek için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.