Blog
Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malikin Hissesi Satılabilir mi? 2026 | Açık Artırma, Rayiç Bedel ve İptal
6306 SAYILI KANUN m. 6/1
Evet; kentsel dönüşümde imza atmayan malikin arsa payı satılabilir. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınan karar, katılmayan malike bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmezse pay, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satılamazsa rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
Bu satış, hukukumuzda mülkiyet hakkına getirilen en ağır sınırlamalardan biridir ve yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamında, sıkı usul şartlarına bağlı olarak uygulanabilir. Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; satışın koşulları, aşamaları, bedelin belirlenmesi ve muhalif malikin başvurabileceği hukuki yollar ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Pay Satışının Hukuki Dayanağı
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, riskli yapılarda hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına imkân tanır. 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle üçte iki çoğunluk şartı salt çoğunluğa indirilmiş; satış süreci Kentsel Dönüşüm Başkanlığı eksenine taşınmıştır.
Çoğunluk, malik sayısına göre değil arsa payı oranına göre hesaplanır. 10 malikli bir binada 3 malik, arsa paylarının toplamı yarıyı geçiyorsa karar alabilir; 7 malik ise payları yarının altında kalıyorsa çoğunluk sağlayamaz.
Satışın Ön Şartları
- Kesinleşmiş riskli yapı tespiti: Tespit yapılmış ve itiraz süreci tamamlanmış olmalıdır.
- Usulüne uygun toplantı ve karar: Tüm malikler toplantıya çağrılmalı; karar, hisseler oranında salt çoğunlukla alınmalı ve anlaşma şartlarını içermelidir.
- Karara katılmayana bildirim: Karar ve teklif; noter, elektronik tebligat veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilmelidir.
- 15 günlük kabul süresi: Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse satış aşamasına geçilebilir.
- Lisanslı değerleme raporu: Satış, SPK lisanslı kuruluşça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere yapılır.
Adım Adım Satış Süreci
AŞAMA 1Karar ve Bildirim
Salt çoğunluk kararı ile anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan malike bildirilir; 15 günlük süre işlemeye başlar.
AŞAMA 2Değerleme
Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslı kuruluşa rayiç değer tespiti yaptırılır; bu değer, satışta taban bedeldir.
AŞAMA 3Açık Artırma
Pay, yalnızca anlaşmaya katılan diğer paydaşların katılabildiği açık artırmada satışa çıkarılır; rayiç değerin altında satış yapılamaz.
AŞAMA 4Satılamazsa Kamu Alımı
Açık artırmada alıcı çıkmazsa pay, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
AŞAMA 5Tescil ve Bedelin Ödenmesi
Satış bedeli malik adına açılan hesaba yatırılır; pay, alıcı adına tescil edilir. Pay üzerindeki ipotek ve haciz gibi haklar bedel üzerinde devam eder.
Payınızın satışı gündemdeyse veya bildirim aldıysanız sürelerin takibi kritik önemdedir. Fatih / İstanbul’da kentsel dönüşüm süreçleri için İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Bedel, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporla belirlenir. Uygulamada en sık uyuşmazlık, raporun güncel piyasa koşullarını ve konum avantajlarını yansıtmamasıdır.
Değerleme raporunun yüzeysel hazırlanması, emsal satışların hatalı seçilmesi veya taşınmazın özelliklerinin (cephe, kat, ticari nitelik) gözetilmemesi; hem satışın iptali davasında hem de bedel farkı taleplerinde malik lehine güçlü dayanaklardır.
Satışa Karşı Hukuki Yollar
- Satış işleminin iptali: Tebligat usulsüzlüğü, eksik teklif bildirimi veya çoğunluk kararındaki sakatlık hâlinde satışın iptali dava edilebilir.
- Yürütmenin durdurulması: Riskli yapı tespiti ve satışa ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda iptal davası ve yürütmeyi durdurma talebi ileri sürülebilir.
- Bedel farkı: Bedelin eksik hesaplandığının tespiti hâlinde eksik kısım, yasal faiziyle birlikte talep edilebilir.
İmza Atmak İstemeyen Malik Ne Yapmalı?
İmza atmamak tek başına bir strateji değildir; süre kaçırıldığında pay satışı riski doğar. Malik, itirazlarını gerekçeli ve yazılı biçimde ortaya koymalı; sözleşme koşullarını müzakere etmeli, gerekiyorsa yargı yoluna süresinde başvurmalıdır.
Çoğunluk kararına katılmayan malikin tüm hakları ve dava seçenekleri hakkında ayrıntılı bilgi için yazımızı inceleyebilirsiniz:
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde imza atmayan malikin hissesi satılabilir mi?
Satış bedeli nasıl belirlenir?
Satış bedeli malike ödenir mi?
Açık artırma ile satış iptal edilebilir mi?
İmza atmamak malikin tek seçeneği midir?
Pay satışı bildirimi aldıysanız veya karara katılmak istemiyorsanız; itiraz, dava ve müzakere seçeneklerinizin değerlendirilmesi için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.