Blog
12. Yargı Paketi Miras Düzenlemesi | Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasçı Önceliği 2026
Son Dakika — Yürürlükte12. Yargı Paketi (7589 sayılı Kanun) 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Miras taşınmazlarında mirasçıya öncelikli artırma düzenlemesi (İİK m. 114) bugün itibarıyla yürürlükte.
İİK m. 114 Değişikliği31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükte: 12. Yargı Paketi ile İİK m. 114’e eklenen fıkra; tüm maliklerin miras yoluyla edindiği taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde, açık artırmanın önce sadece mirasçılar (paydaşlar) arasında yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Mirasçılar satın almazsa genel usule göre herkese açık ikinci artırma yapılır.
12. Yargı Paketi ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen düzenleme; miras yoluyla edinilen taşınmazlarda açık artırmadan önce mirasçılara öncelikli satın alma hakkı tanıyan sistemi Türk hukukuna kazandırdı. Bu değişiklik; özellikle miras paylaşım anlaşmazlıklarında taşınmazın üçüncü kişilere geçmesinin önünü kapatmaktadır. Türkanoğlu Hukuk ve Danışmanlık Bürosu; bu rehberde değişikliğin kapsamını, eski ile yeni sistemin farkını, ortaklığın giderilmesi davasının tüm aşamalarını ve pratik sorulara yanıtları aktarmaktadır.
İçindekiler
- İİK m. 114 Değişikliği — Eski Sistem ile Yeni Sistem
- Yeni Düzenleme Kimlere Uygulanır? Kapsam Şartları
- Mirasçılar Arası Öncelikli Artırma Nasıl İşler?
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
- Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Ayrımı
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı
- Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
- Miras Taşınmazında Dava Süreci — Baştan Sona
- Hissedarlar Arası Satış — TMK m. 699
- Yargıtay Kararlarından Örnekler
- Sıkça Sorulan Sorular
İİK m. 114 Değişikliği — 31 Temmuz 2026 İtibarıyla Yürürlükte
Miras taşınmazlarında ortaklığın giderilmesi davalarını köklü biçimde etkileyen bu değişiklik; 7589 sayılı Kanun’un 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete‘de yayımlanmasıyla yürürlüğe girdi.
“Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde, açık artırma öncelikle sadece mirasçılar (paydaşlar) arasında yapılır. İlk açık artırmada taşınmaz muhammen kıymetin tamamı üzerinden satışa çıkarılır. İlk artırmada taşınmazın satışı gerçekleşmezse genel usule göre ikinci artırmaya geçilir.”
- Ortaklık satış yoluyla giderilecekse doğrudan herkese açık artırma
- Mirasçılara özel bir öncelik tanınmıyordu
- İhale bedeli zaman zaman rayiç değerin altında kalıyordu
- Taşınmaz üçüncü kişilere geçebiliyordu
- Mirasçılar ancak açık artırmaya katılarak satın alabiliyordu
- Herkese açık artırmadan önce yalnızca mirasçılar arasında 1. artırma
- İlk artırma; muhammen kıymetin tamamı (yüzde yüzü) üzerinden başlar
- Mirasçılardan biri bu bedeli ödemek isterse taşınmaz ona verilir
- Mirasçılar almak istemezse genel usule göre 2. artırma (herkese açık)
- Mülkiyet aile içinde kalma imkânı önceliklendirildi
Yeni Düzenleme Kimlere Uygulanır? Kapsam Şartları
Yeni İİK m. 114 düzenlemesi her ortaklık davasına değil; tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği hâllere uygulanır. Paydaşlardan biri taşınmazı alım-satım, bağış veya başka bir yolla edinmişse bu düzenleme devreye girmez. Tüm paydaşların miras yoluyla edinmiş olması bir arada aranmaktadır.
| Durum | Yeni İİK m. 114 Uygulanır mı? | Açıklama |
|---|---|---|
| Tüm mirasçılar taşınmazı miras yoluyla edindi | Evet | Asıl hedef kitle — önce mirasçı artırması zorunlu |
| Paydaşlardan biri hissesini satın aldı | Hayır | “Tüm maliklerin miras yoluyla” şartı sağlanmıyor |
| Miras bırakan hayatta olduğu dönemde satış yapıldı, kalanlar miras | Tartışmalı — somut olaya göre | Kısmi devir durumunda mahkeme takdir eder |
| Tüm paydaşlar miras yoluyla edinmiş ama sonradan biri payını devretti | Hayır | Devir sonrası miras yoluyla edinim şartı bozulur |
Mirasçılar Arası Öncelikli Artırma Nasıl İşler?
-
Mahkeme Satış Kararı VerirOrtaklığın giderilmesi davasında aynen taksim mümkün değilse ve kat mülkiyeti kurulamıyorsa mahkeme satış kararı verir. Yeni sistemde bu satış kararı; önce mirasçılar arası artırmayı zorunlu kılmaktadır.
-
Muhammen Kıymet TespitiBilirkişi; taşınmazın rayiç bedelini (muhammen kıymeti) tespit eder. Bu bedel; 1. artırmanın başlangıç değeridir. Eski sistemde ihale %50 veya %75’inden başlayabiliyordu. Yeni sistemde muhammen kıymetin tamamından başlanmaktadır.
-
Birinci Artırma — Yalnızca Mirasçılar ArasındaYalnızca taşınmazın paydaşı olan mirasçılar katılabilir. Muhammen kıymetin tamamı üzerinden başlar. Mirasçılardan biri bu bedeli ödemek isterse taşınmaz kendisine verilir. Taşınmazı satın alan mirasçı; diğer paydaşların payını nakit olarak öder.
-
Birinci Artırma Başarısız OlursaHiçbir mirasçı satın almak istemezse ikinci artırmaya geçilir. Bu aşamada genel usul geçerlidir — üçüncü kişiler de katılabilir. Eski sistemin kuralları bu aşamaya uygulanır.
-
Satış Bedelinin DağıtımıHangi yoldan olursa olsun gerçekleşen satış bedelinden; icra masrafları, mahkeme giderleri ve harçlar düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Miras taşınmazında ortaklığın giderilmesi davası ve yeni İİK m. 114 düzenlemesinin size etkisi için İstanbul Boşanma Avukatı Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası); bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyetinin sona erdirilmesini sağlayan hukuki bir dava türüdür. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda özellikle sıkça gündeme gelmektedir.
Kimler Açabilir?
Paydaşlardan (ortak maliklerden) herhangi biri açabilir. Tek bir mirasçının talebi yeterlidir; diğerlerinin rızası aranmaz. Dava; tüm diğer paydaşlara karşı birlikte açılır.
Görevli Mahkeme
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. İstanbul’da; taşınmazın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Taşınmaz İstanbul dışındaysa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Hak Düşürücü Süre Var mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası; herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Mülkiyet devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Tek sınır; taşınmazın mevcut ortaklık yapısını koruyor olmasıdır.
Davada Uygulanacak Kanun
Taşınır için: TMK m. 698–700. Taşınmaz için: TMK m. 698–700 + İİK m. 121, 114. 1 Eylül 2023’ten itibaren: Dava şartı arabuluculuk zorunlu. 31 Temmuz 2026’dan itibaren: İİK m. 114 mirasçı öncelikli artırma.
Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Ayrımı
Miras yoluyla gelen taşınmazlarda en çok karıştırılan konu; elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farktır. Bu ayrım; hem dava hakkını hem de yeni İİK m. 114 uygulamasını doğrudan etkiler.
| Kriter | Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde) | Paylı Mülkiyet |
|---|---|---|
| Ne zaman oluşur? | Miras açılınca otomatik olarak | Miras taksiminden veya mahkeme kararından sonra |
| Pay oranları | Belirsiz — pay oranları netleşmemiş | Net — %25, %50 gibi belirli paylar |
| Tasarruf hakkı | Tek başına tasarruf edilemez | Her paydaş kendi payını satabilir |
| Tapu görünümü | Mirasçılar birlikte gösterilir; pay oranı yok | Her paydaş adına pay oranı tapuda görünür |
| İzale davası açılabilir mi? | Evet — mirasçılardan biri açabilir | Evet — herhangi bir paydaş açabilir |
Paylı Mülkiyete Geçiş Nasıl Olur? Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak taşınmazı bölüştürürse (rızai taksim); mahkeme kararıyla ortaklık giderilirse ya da mirasçılar arasında noter aracılığıyla pay devri yapılırsa elbirliği mülkiyeti sona erer ve paylı mülkiyete geçilir. Bu geçiş tapuya tescille tamamlanır.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı — 1 Eylül 2023’ten İtibaren
Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk; 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı hâline gelmiştir.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk tamamlanmadan dava açılırsa mahkeme davayı usulden reddeder.
Arabuluculuk Sürecinde Ne Müzakere Edilebilir?
Taşınmazın mirasçılar arasında bölünmesi. Paydaşlardan birinin diğerini satın alması. Ortak satış ve bedel paylaşımı. Kiralama yoluyla gelir paylaşımı. Taşınmaz üzerindeki kullanım düzenlemesi.
Pratik Not: Arabuluculuk aşamasında taraflar; yeni İİK m. 114’ü de göz önünde bulundurarak müzakere yapabilir. Mirasçılardan biri taşınmazı rayiç değerden satın almak istiyorsa bu anlaşmayı arabuluculukta sağlamak; dava sürecinden çok daha hızlı ve masrafsızdır.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
1. Aynen Taksim
Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa uygulanır. İmar koşulları ve minimum parsel alanları uygun olmalıdır. Her paydaşa bağımsız parça verilir. Bölmeden değer kaybı oluşmamalıdır. Uygun değilse mahkeme bu yönteme karar veremez.
2. Kat Mülkiyeti Kurulması
Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda uygulanır. Her paydaşa bağımsız bölüm (daire, işyeri) verilir. Proje ve yapı uygunluğu şartı aranır. Değer farkı varsa para ile denkleştirme yapılır. Bu yöntem; özellikle apartman ve çok katlı binalarda tercih edilir.
3. Satış Yoluyla Giderim
Aynen taksim mümkün değilse ve kat mülkiyeti kurulamıyorsa satış kararı verilir. 31.07.2026 sonrasında: tüm maliklerin mirasçı olması hâlinde önce mirasçı artırması. Satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Miras Taşınmazında Ortaklığın Giderilmesi Davası
Miras Taşınmazında Ortaklığın Giderilmesi Davası — Baştan Sona
| Aşama | Süre (Tahmini) | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Arabuluculuk başvurusu | 1–4 hafta | Dava şartı; atlanırsa dava reddedilir |
| 2. Arabuluculuk görüşmeleri | 2–8 hafta | Uzlaşılırsa dava açılmaz; anlaşmazlık tutanakla belgelenir |
| 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava | Aynı gün — 1 hafta | Tüm paydaşlar davalı; arabuluculuk son tutanağı eklenir |
| 4. Bilirkişi tespiti (muhammen kıymet) | 2–4 ay | Mahkeme; taşınmaz değerini bilirkişiye tespit ettirir |
| 5. Aynen taksim incelemesi | 1–3 ay | İmar durumu ve teknik uygunluk araştırılır |
| 6. Satış kararı (gerekirse) | Duruşmada | Aynen taksim mümkün değilse |
| 7a. Mirasçılar arası 1. artırma (yeni İİK m. 114) | 2–6 hafta | Sadece paydaşlar; muhammen kıymetin tamamından başlar |
| 7b. Herkese açık 2. artırma (gerekirse) | 2–6 hafta | 1. artırmada satış olmazsa genel usul |
| 8. Satış bedelinin dağıtımı | 2–4 hafta | Giderler düşüldükten sonra paylara oranla dağıtılır |
Hissedarlar Arası Satış — TMK m. 699 ile Farkı
Yeni İİK m. 114 düzenlemesi; TMK m. 699/3’teki “hissedarlar arası satış” mekanizmasından farklıdır. Bu iki yolun karıştırılmaması önemlidir.
- Tüm paydaşların oybirliği zorunlu
- Bir paydaş bile itiraz ederse uygulanamaz
- Mahkemeye açık irade bildirilmesi gerekir
- Yargıtay: Sessiz kalma rıza sayılmaz
- Oybirliği sağlanamazsa genel artırma
- Oybirliği gerekmez — mahkeme re’sen uygular
- Tek bir mirasçı bile almak isterse yeterli
- Satın almak istemeyen mirasçının itirazı engellemez
- Muhammen kıymetin tamamı esas alınır
- Almak isteyen yoksa genel artırmaya geçilir
Aile hukuku ve miras meselelerini birlikte etkileyen boşanmada mal paylaşımı hakkında bilgi için Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Y6HD 24.10.2013 — Hissedarlar Arası Satışta Oybirliği ZorunluYargıtay 6. Hukuk Dairesi; ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında satılabilmesi için tüm paydaşların açık rızasının bulunması gerektiğini içtihat etmektedir. Bazı paydaşların sessiz kalması veya açıkça karşı çıkmaması rıza sayılmaz. Bu içtihat; yeni İİK m. 114 düzenlemesinden bağımsız olarak TMK m. 699 kapsamındaki davaları etkilemeye devam etmektedir.
Y14HD — Aynen Taksimde Değer Kaybı Varsa Satış Kararı VerilirYargıtay 14. Hukuk Dairesi; aynen taksimin teknik açıdan mümkün olduğu durumlarda dahi taşınmazda ciddi değer kaybına yol açacaksa mahkemenin satış kararı verebileceğini içtihat etmektedir. Bilirkişi raporunda değer kaybı tespiti; bu aşamada belirleyici rol oynamaktadır.
Y14HD — Elbirliği Mülkiyetinde Pay Devri Geçerli DeğildirYargıtay; elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının diğer tüm mirasçıların onayı olmaksızın kendi “payını” devredemeyeceğini içtihat etmektedir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için ya tüm mirasçıların anlaşması ya da mahkeme kararı gereklidir.
Sıkça Sorulan Sorular
12. Yargı Paketi miras taşınmazı düzenlemesi ne zaman yürürlüğe girdi?
7589 sayılı Kanun’la yapılan İİK m. 114 değişikliği; 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu tarihten itibaren açılacak veya sürmekte olan (satış aşamasına henüz geçilmemiş) miras taşınmazı davalarında öncelikli mirasçı artırması uygulanacaktır.
Miras yoluyla edinilen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?
Önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa; taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Dava dilekçesinde tüm paydaşlar (mirasçılar) davalı gösterilir. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmek zorundadır.
Yeni İİK m. 114 ile mirasçılar taşınmazı kaçıncı aşamada satın alabilir?
Mahkeme satış kararı verdikten sonra gerçekleştirilecek birinci artırmada, yalnızca mirasçılar (taşınmazın paydaşları) katılabilir. Bu artırma; muhammen kıymetin tamamı (%100) üzerinden başlar. Mirasçılardan biri bu bedeli ödemek isterse taşınmaz ona satılır. Kimse almak istemezse ikinci artırmada genel usul uygulanır ve üçüncü kişiler de katılabilir.
Mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesine itiraz edebilir mi?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası; herhangi bir paydaşın tek taraflı iradesiyle açılabilen bir davadır. Diğer mirasçıların itirazı; davanın görülmesini ve satış kararı verilmesini engellemez. Ancak bu itiraz; arabuluculukta ve mahkeme aşamasında alternatif çözümler (aynen taksim, kat mülkiyeti) gündeme getirebilir.
Miras taşınmazını alan mirasçı diğer paydaşlara ne ödeyecek?
Mirasçılar arası artırmada en yüksek teklifi vererek taşınmazı satın alan mirasçı; ihale bedelinin tamamını öder. Bu bedelden icra masrafları, harçlar ve mahkeme giderleri düşüldükten sonra kalan tutar; diğer mirasçılara pay oranlarında dağıtılır. Nakit ödeme icra dairesine yapılır.
Yeni düzenleme sürmekte olan davalara uygulanır mı?
31 Temmuz 2026 tarihi belirleyicidir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte henüz satış aşamasına geçilmemiş davalar; yeni İİK m. 114 kapsamında değerlendirilebilir. Ancak satış ihalesi zaten başlatılmış dosyalar için geçiş hükümlerinin somut olarak uygulanması mahkeme takdirine bağlıdır. Dava sürecinin neresinde olduğunuzu avukat aracılığıyla değerlendirmeniz önerilir.
Zorunlu arabuluculuk şartı ne zamandan beri geçerli?
1 Eylül 2023’ten itibaren paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda açılacak ortaklığın giderilmesi davaları; dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılırsa mahkeme davayı usulden reddeder. Bu şart; 12. Yargı Paketi öncesinde getirilmiş olup hâlâ yürürlüktedir.
Miras taşınmazında ortaklığın giderilmesi davası, yeni İİK m. 114 kapsamında hukuki değerlendirme ve arabuluculuk süreci için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Bu içerik; 7589 sayılı Kanun ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynak: Resmî Gazete ve Adalet Bakanlığı. Genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.