Blog
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Ek Para İsteyebilir mi? Malik Ödemek Zorunda mı? 2026
TBK m. 480 — GÖTÜRÜ BEDEL / TBK m. 138 — UYARLAMA
Kentsel dönüşümde müteahhit, sözleşmede hüküm yoksa tek taraflı ek para isteyemez; malik de ödemek zorunda değildir. Götürü bedelli işlerde maliyet artışı müteahhidin riskidir. Müteahhidin tek hukuki yolu, olağanüstü ve öngörülemez koşulların varlığında mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasını talep etmektir; uyarlama otomatik değildir ve ancak mahkeme kararıyla mümkündür.
Malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış gerekçesiyle maliklerden ek bedel istenmesi, kentsel dönüşüm uygulamasının en yaygın uyuşmazlığı hâline gelmiştir. Av. Fatma Betül Türkanoğlu tarafından hazırlanan bu rehberde; ek bedel talebinin hukuki niteliği, müteahhidin uyarlama davası koşulları ve baskıyla karşılaşan maliklerin savunma yolları ele alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı — riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar — hakkında ayrıntılı bilgi için ana rehber yazımızı inceleyebilirsiniz:
İçindekiler
Kural: Sözleşme Bedeli Bağlayıcıdır
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde edimler; malikin devredeceği arsa payı ile müteahhidin teslim edeceği bağımsız bölümler üzerinden götürü biçimde belirlenir. TBK m. 480 gereği eser, belirlenen bedelle tamamlanmak zorundadır; işin öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirmesi, müteahhide tek başına ek bedel hakkı vermez.
Sözleşmede ‘maliyet artışı hâlinde fark maliklere yansıtılır’ benzeri açık bir hüküm varsa durum değişir; bu nedenle imza öncesinde ek bedel kaydı içeren maddeler özellikle ayıklanmalıdır.
İstisna: TBK m. 138 Uyarlama Davası
Müteahhit; sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan, öngörülemeyen ve kendisinden kaynaklanmayan olağanüstü bir durum ifayı aşırı ölçüde güçleştiriyorsa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu, dava yoluyla kullanılan bir haktır; müteahhit uyarlamayı kendisi ‘uygulayamaz’.
- Olağanüstü durum sözleşme kurulurken öngörülememiş olmalıdır; olağan enflasyon ve döviz dalgalanmaları çoğunlukla öngörülebilir kabul edilir.
- Durum müteahhitten kaynaklanmamalıdır; planlama ve tedarik hataları uyarlama sebebi değildir.
- İfa henüz tamamlanmamış veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır.
- Uyarlama talebi dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir; mahkeme sözleşmeyi değiştirebileceği gibi talebi tümüyle reddedebilir.
Müteahhit Baskısıyla Karşılaşan Malik Ne Yapmalı?
ADIM 1Yazılı Talep İsteyin
Ek bedel talebinin gerekçesi, tutarı ve dayanağı yazılı olarak istenmelidir; sözlü taleplerle işlem yapılmamalıdır.
ADIM 2Sözleşmeyi İnceletin
Talebin sözleşmesel dayanağı olup olmadığı ve müteahhidin kendi temerrüdü, hukuki değerlendirmeyle ortaya konmalıdır.
ADIM 3İhtarname Gönderin
İş yavaşlatma veya teslimden kaçınma hâlinde noter ihtarnamesiyle ifa talep edilmeli; gecikme tazminatı hakları saklı tutulmalıdır.
ADIM 4İmza Atmadan Görüş Alın
Önünüze konulan ek protokol, zeyilname veya ibraname imzalanmadan önce mutlaka hukuki denetimden geçirilmelidir.
Ek bedel talebi veya iş durdurma baskısıyla karşılaştıysanız İstanbul Fatih Avukat Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz.
Ek Ücret Protokollerinin Akıbeti
Serbest iradeyle imzalanan ek protokoller kural olarak bağlayıcıdır. Buna karşılık; anahtar tesliminin şarta bağlanması, tehdit veya zor durumdan yararlanma koşullarında imzalatılan protokoller, irade sakatlığı ve gabin hükümleri çerçevesinde iptal davasına konu edilebilir.
Protokol imzalarken ‘fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutarak’ kaydı düşülmesi, ileride açılacak davalarda malikin elini güçlendirir. Kayıtsız ve ihtirazsız imza, ödemenin benimsendiği yönünde yorumlanabilir.
Yargı Uygulamasından İlkeler
İLKE 1
Götürü bedelli eser sözleşmelerinde beklenmedik maliyet artışları kural olarak yüklenicinin riski kapsamında değerlendirilmekte; olağan ekonomik dalgalanmalar uyarlama için yeterli görülmemektedir.
İLKE 2
Uyarlama, ancak öngörülemez ve olağanüstü koşulların işlem temelini çökertmesi hâlinde ve dava yoluyla mümkündür; yüklenicinin tek taraflı fiyat farkı uygulaması hukuka aykırıdır.
İLKE 3
Yüklenicinin ek bedel dayatması nedeniyle işi yavaşlatması veya teslimden kaçınması temerrüt oluşturur; arsa sahibi gecikme tazminatı ve koşulları varsa fesih haklarını kullanabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde müteahhit ek para isteyebilir mi?
Malik ek parayı ödemek zorunda mı?
Müteahhit ‘ek para vermezseniz anahtar teslim etmem’ diyebilir mi?
Müteahhit hangi hâllerde uyarlama isteyebilir?
Ek ücret protokolü imzaladım, geri dönebilir miyim?
Müteahhidin ek bedel talebine karşı sözleşmenizin incelenmesi ve strateji belirlenmesi için Av. Fatma Betül Türkanoğlu ile iletişime geçebilirsiniz. Büromuz İstanbul Fatih’te hizmet vermektedir.
Tüm Yazılarımız: Gayrimenkul, aile ve miras hukuku alanındaki güncel rehberlerimizin tamamına ana sayfamızdan ulaşabilirsiniz — İstanbul Fatih Avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için avukata danışmanız önerilir.